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¿Qué es la usucapión y cómo puede afectar a la propiedad?

Actualizado: 12 abril, 2024 |

La usucapión es un concepto jurídico que permite adquirir la propiedad de cualquier bien mediante su posesión continua durante un periodo de tiempo determinado por la ley. Para que opere requiere que exista una posesión actual, pública, pacífica y de buena fe. El propietario original no debe haber ejercido acciones para recuperar la posesión en dicho periodo.

Los dueños deben conocer sobre la usucapión para evitar perder sus derechos por el transcurso del tiempo. Pueden interrumpirla realizando actos posesorios sobre el bien o acciones legales para recobrarlo antes de completarse el plazo de usucapión establecido. Es un concepto clave que puede afectar los derechos de propiedad si los titulares no lo comprenden y toman las medidas pertinentes.

Índice

¿En qué consiste la usucapión?

La usucapión, también denominada prescripción adquisitiva, es un mecanismo legal que permite adquirir la propiedad de cualquier tipo de bien gracias a su posesión pacífica e ininterrumpida durante el periodo de tiempo establecido en la ley.

La usucapión se remonta al derecho romano

Los romanos ya contemplaban la posibilidad de adquirir la propiedad de bienes a través de la posesión prolongada en el tiempo, siempre que fuera de buena fe, pacífica y no interrumpida.

De hecho, en el derecho romano existían dos modalidades principales de usucapión:

  • La usucapión: requería un periodo de posesión de 2 años para bienes muebles y de 1 año para inmuebles.
  • La longi temporis praescriptio: necesitaba un plazo de 10-20 años de posesión continuada.

Estas antiguas concepciones romanas sentaron las bases del actual concepto de usucapión o prescripción adquisitiva que conocemos en el derecho civil moderno. Si bien los plazos y requisitos se han ido adaptando, es indudable que esta figura jurídica tiene una larga historia que se remonta incluso a la época del Imperio Romano. Un claro precedente a tener en cuenta. La idea básica que subyace a esta figura es que transcurrido cierto plazo en el que se ha poseído un bien actuando como si fuéramos sus legítimos propietarios, este termina convirtiéndose legalmente en nuestra propiedad.

¿Cuáles son los requisitos para poder usucapir?

Para que una persona pueda adquirir la propiedad de un bien mediante usucapión, deben cumplirse una serie de requisitos fundamentales:

  • Poseer dicho bien de forma pública, pacífica e ininterrumpida durante el plazo de tiempo que establezca la ley en función del tipo de bien y de usucapión.
  • No sufrir ningún tipo de reclamación o acción por parte del legítimo propietario reivindicando sus derechos sobre el bien en cuestión.
  • Haber cumplido íntegramente el plazo legalmente previsto, actuando como genuino propietario del bien de forma continuada.

Usucapión ordinaria o extraordinaria

Además, dependiendo de si estamos ante una usucapión ordinaria o extraordinaria, puede exigirse también la concurrencia de buena fe y justo título o no ser necesarios.

¿Qué es la usucapión en bienes inmuebles?

La usucapion bienes inmuebles cobra una especial relevancia en el caso de los bienes inmuebles, como pueden ser usucapión vivienda, pisos, casas, chalets, parcelas, solares, locales comerciales, plazas de garaje, edificaciones, etc. Esto se debe a que los dilatados plazos previstos legalmente para poder usucapir este tipo de bienes (entre 10 y 30 años según el caso) hacen más factible que una persona pueda cumplir todas las condiciones y requisitos exigidos, especialmente cuando los legítimos propietarios no están ejerciendo una vigilancia continua sobre el uso que se está dando a sus propiedades.

Ejemplos que pueden dar lugar a la usucapión

Algunos ejemplos típicos que pueden dar lugar a la usucapión de bienes inmuebles son los siguientes:

  • Viviendas o propiedades inmobiliarias que forman parte de herencias que no han sido reclamadas por ningún heredero o cuyos herederos desconocen su existencia.
  • Inmuebles que pertenecieron a un propietario ya fallecido que no dejó herederos conocidos que reclamen sus propiedades.
  • Inmuebles que eran propiedad de empresas quebradas o extinguidas y que ya no tienen un propietario legal que los reivindique.
  • Viviendas que estaban en régimen de alquiler, cuyo contrato de arrendamiento expira y no se renueva, pero el inquilino permanece en la vivienda en calidad de ocupante.

Riesgos para el propietario de bienes inmuebles

Como podemos observar en los ejemplos anteriores, la usucapión en España conlleva importantes riesgos y peligros para cualquier propietario de bienes inmuebles, entre los que destacan:

  • El riesgo de perder la propiedad legal de inmuebles que nos pertenecen si terceras personas los usucapen por nuestro descuido, abandono o falta de vigilancia.
  • El riesgo de sufrir ocupaciones ilegales de viviendas o propiedades deshabitadas, que posteriormente ya no podamos recuperar por pasar a ser de los ocupantes mediante usucapión España.
  • El riesgo de encontrarnos con que alguien reclama ante los tribunales la titularidad de uno de nuestros inmuebles alegando que lo ha usucapido.

Estar alerta y controlar para evitar usucapión

Por todo ello, es fundamental que como propietarios estemos alerta y controlemos adecuadamente quién y cómo están siendo utilizados nuestros bienes inmuebles, para poder evitar situaciones no deseadas de pérdida de propiedades por culpa de la usucapión.

Riesgos para el propietario ante la la usucapión

Existen algunas medidas que podemos adoptar para intentar prevenir y defender mejor nuestros inmuebles frente a posibles casos de usucapión por terceros además de contar con la ayuda de un abogado inmobiliario:

  • Interrumpir legalmente cualquier posesión indebida tan pronto como la detectemos, reclamando la propiedad por vía judicial o actuando para recuperar la posesión del inmueble, con el fin de reiniciar el plazo de usucapión.
  • Mantener correctamente inscritas a nuestro nombre en el Registro de la Propiedad todas nuestras propiedades y bienes inmuebles, para poder demostrar en todo momento nuestra legítima titularidad sobre ellos si fuese necesario.
  • Ejercer una labor continua de vigilancia y control sobre viviendas vacías o deshabitadas, herencias sin reclamar de nuestra propiedad, inmuebles cedidos en alquiler, etc. para verificar que no están siendo objeto de ningún tipo de ocupación ilegal.
Esther Zacarías fortis abogados

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¿Cuáles son los principales tipos de usucapión?

Existen dos modalidades o tipos principales de usucapión:

Usucapión ordinaria

En la usucapión ordinaria, además de la posesión pública, pacífica e ininterrumpida, es necesario que concurra buena fe y justo título. La buena fe implica que el poseedor cree, de manera razonable y por error excusable, que es el propietario legítimo del bien gracias a un título jurídicamente válido para transmitir su propiedad.

Usucapión extraordinaria

En la usucapión extraordinaria no es necesario que exista buena fe ni justo título, sino que basta con la mera posesión continuada del bien por el plazo estipulado, independientemente de que el poseedor sea consciente o no de que puede estar siendo un bien ajeno.

Plazos establecidos para adquirir un bien mediante usucapión

Los plazos establecidos legalmente para poder adquirir un bien mediante usucapión varían en función de dos factores fundamentales:

  • El tipo de bien del que se trate: si es un bien inmueble o un bien mueble.
  • El tipo de usucapión: si es ordinaria o extraordinaria.

Plazos de usucapión según el tipo de bien

  • Bienes inmuebles:
    • Usucapión ordinaria: 10 años de posesión o 20 años si el propietario se encuentra ausente.
    • Usucapión extraordinaria: 30 años de posesión.
  • Bienes muebles:
    • Usucapión ordinaria: 3 años de posesión.
    • Usucapión extraordinaria: 6 años de posesión.

Como podemos observar, los plazos para poder usucapir bienes inmuebles son sustancialmente mayores que para bienes muebles.

Hay que disponer de medios para probar que somos los genuinos propietarios y que no se den los requisitos para que otros puedan arrebatarnos nuestras propiedades amparándose en la usucapión.



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